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中国房地产行业如何“国进民退”？
Jacky Wong
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北京一处豪�住宅建筑工地。 图片来源：Andy Wong/Associated Press
中国房地产�机已经持续了三年多，但�没有结束之象。
如今，随着民营和地方开发商纷纷陷入困境，该行业正变得越来越以国企为主导。对于这个一直是中国经济发展典范的行业来说，这是一个惊人的逆转。
万科(China Vanke)是最新一家陷入流动性�机的民营开发商，它是中国目��屹立未倒的最大房地产开发商之一。�过，政府的干预已暂时将其从潜在违约的边缘拉了回来。上周，该公司预计2024年�
��亏�人民币450亿元，约合63亿美元。该公司董事长已辞职，由其最大股东深铁集团(Shenzhen Metro)的董事长接任。来自这家由深圳市国资委直管的国有地铁运营商的代表，现在��了万科高管层将�
��一�的席�。深铁集团还将从万科手中收购几个项目。
最近几周，万科的债券价格暴跌，促使了深圳市政府出手干预。�摩根大通(J.P. Morgan)的数�，万科今年有人民币330亿元的债券到期。
在中国经济的繁�时期，民营房地产开发商改变了城市的天际线，并为其创始人创造了巨额财富。但近年来，这类企业的倒闭已司空见惯。中国恒大(China Evergrande)、碧桂园(Country Garden)和�创中�
�(Sunac)是其中规模最大的一些公司。这些公司在鼎盛时期的年度合同销售额都超过了人民币5,000亿元（合695亿美元）。
�过，万科是一个特例。虽然它�是国企，但与政府有着�丝万缕的联系。事实上，万科可以追根溯源到1984年成立的一家国有企业，该公司当时从事办公设备的进出口和销售业务。随后，该公�
�搭上了中国市场化改革的快车，成为中国首批股份制企业之一，并在上世纪90年代成为深圳证券交易所首批上市公司之一。在2017年的一场股权争夺战之后，深铁集团成为万科的最大股东。
万科的债券价格已从近期低点回�，但全面国有化的可能性��确定。地方政府通常�愿承担陷入困境的开发商的债务。中国政府的首要关注点似乎是确保已预售房屋的竣工和交付，而�是全面
救助开发商。
和许多开发商一样，万科也饱受一个恶性循环之苦：销售额下�导致现金流减少和债务增加，这�过来又吓跑了购房者，他们担心签约购买的房屋无法完工。万科的合同销售额已较2020年的峰值�
��三分之二。在五年的时间里，万科的净负债增加了一�，达到人民币2,520亿元，而合同负债（主要指未交付的房屋）已增至人民币5,870亿元。
随着谨慎的购房者更青睐能够保证交房的开发商，与政府有关联的企业越来越成为他们唯一安全的选择。例如，自2019年以来，国有开发商中国海外发展(China Overseas Land)的销售额仅下�了10%。花�
�(Citi)的数�显示，在排��100�的开发商中，国有开发商的市场份额从2019年的32%上�至2024年的70%。包括地方政府�资平台在内的国有企业在2024年购买了85%的土地，而2021年为61%。
市场基本面依然黯淡。�摩根士丹利(Morgan Stanley)的数�，要消化中国各城市的现有住房库存需要24个月的时间。较小城市的境况甚至更糟：要�掉那里的待售房屋需要28个月的时间。
中国政府已承诺提供进一步支持，但到目�为止，政策�是零敲碎打，政府�愿救助那些被认为�负责任、过度负债的开发商。正如万科的困境所表明的那样，�使是最强大的企业也可能步履�
稳。在2025年的中国经济中，政府的支持是生存的关键。
频道推�：经济学人中文版
[0] 万科(China Vanke)是最新一家陷入流动性�机的民营开发商:
https://cn.wsj.com/articles/WP-WSJS-0002356871
[1] 该公司董事长已辞职:
https://cn.wsj.com/articles/WP-WSJS-0002357292 [2] 中国政府已承诺提供进一步支持:
https://cn.wsj.com/articles/WP-WSJS-0002258282
[3] 经济学人中文版:
https://t.me/econo202
https://cn.wsj.com/articles/%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E8%A1%8C%E4%B8%9A%E5%A6%82%E4%BD%95-%E5%9B%BD%E8%BF%9B%E6%B0%91%E9%80%80-3308b98d
2025-02-03T10:13:01+0000
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