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繁�与�机：�昌见证中国楼市起与落

DAISUKE WAKABAYASHI, CLAIRE FU

2023年5月26日

�昌一个建设中的住宅项目。中国的房地产热潮始于20世纪90年代后期，本世纪头年扩大到�昌等二线城市。 Qilai Shen for The New York Times

中国房地产行业的繁�已将东部城市�昌从一个气质粗砺的制造业中心转变为一座现代都市，耸立在赣江两岸的一排排高楼就是这�转变的见证。

如今，那些摩天大楼证明的�是一�截然�同的情况：中国房地产市场在经历了多年过度建设后正在陷入�机。

在过去20年里，随着中国经济的繁�，为满足对住宅和工作场所日益增长的需求，江西省会�昌修建了大面积的公寓楼群和明亮的办公大楼。�昌为实现经济增长�惜任何代价的做法体现在其追�
��城市扩张的口号上：“东进、�延、西拓、北�、中兴”。

但中国房地产市场的持续低迷已将�昌等城市的问题暴露出来，这些地方多年来的�停建设已导致了供过于求的问题。有衡量标准显示，�昌20%的住房无人居住，空置率在中国28个大中城市中最�
��。从�昌的情况可以看到，政策制定者在试图�振中国经济时面临巨大挑战。经济以�出现低迷时，中国政府靠投资房地产和基础设施建设来启动经济。但这次的低迷没有简�的解决方案。房�
��产开发商们已负债累累，全国各地的城市到处都是空置住宅，而地方政府的财政这几年下来已被核酸检测费用掏空。

在�昌，许多最新的公寓�然空置是因为开发商没钱了，已售出的公寓无法完工。一些房主拒绝为尚未交付使用的公寓支付房贷，这�表达�同意见的做法已在全国范围出现，令中共感到紧张。

中央和地方政府已在去年先后推出了吸引购房者回来的激励措施，包括要求银行放宽贷款审核，取消疫情�为冷�过热的房地产市场采取的限制措施。

有衡量标准显示，�昌20%的住房空置。 Qilai Shen for The New York Times

今年�四个月，中国70个最大城市的新房售价均出现了上扬，扭转了新冠防控措施最严时期长达一年的下滑趋势。但�弹刚刚出现就在失去动力。今年4月份的房价涨幅已有所放缓。

而且房地产市场的�苏情况并�均衡。北京和上海等大城市的房价已经回�。房地产市场的�苏在�昌等二线城市更为温和，在更小的城市则几乎没有出现。

有论文显示，中国房地产市场的问题在大城市以外更明显，因为过度建设在中小城市更普�。这篇论文的作者是哈佛大学经济学教授肯尼思·罗格夫和国际货币基金组织经济学家杨元辰。罗格夫�
��示，中国的房地产繁�是建立在“永远快速增长”的基础上的，但许多中小城市的经济增长速度并没有跟上住房建设步伐。

“几�年来，中国一直在飞速建设房地产和�套基础设施，”他说。“最终会出现收益递减的情况。”

中国的房地产繁�始于20世纪90年代后期的大城市，后来在本世纪头�年扩大到�昌等中小城市。中国在2000年建设了约200万套公寓。到2010年代中期，中国每年建设的公寓已超过700万套。房地产很
快成了中国经济增长的支柱，约�所有经济活动的25%。

房地产行业创造了就业机会，支持了地方财政（地方财政大部分来自出售盖新楼所需土地的使用权），并为想积累财富的普通老百姓提供了一�为数�多的可靠投资选择。随着经济越来越依赖房
地产，中国最高领导人习近平开始严厉打击负债累累的开发商，他宣布，“房子是用来住的，�是用来炒的”。

在�昌这样的城市，新建住房面积超过了仅靠人口增长所能维持的需求。在截止于2021年的�年间，�昌的住房建设面积大约翻了一番，而人口只增长了25%。

农民在住宅开发区外的道路绿化带�菜。 Qilai Shen for The New York Times

在�昌从事现房交易的经纪人匡威（音）说，他交易的房产�于城市远郊区，那里的房价一直在稳步下�，自2019年以来已经下�了25%。

他预计房价会进一步下�，因为太多的人正在试图�房。有些人想买更新的公寓以改善现有住房，还有些人则想在政府征收房产税�把作为投资的公寓�掉。匡先生说，他的客户中�有80%左右拒
绝�价，希望市场将�弹。“现在因为现在真的行情�是像之�一样的，”他说。

�贝壳研究院去年8月发布的报告，中国28个大中城市平均住房空置率为12%，�昌20%的空置率高于平均水平。全国各地的高空置率引起了很多关注，因为它们证实了中国的房地产�机比政府透露的
更为普�。

贝壳研究院在报告发表后已将其从网上撤下，称“调研样本和程序�够规范”，数�“�能充分�映真实情况”。

传统上，�昌的经济依赖于制造业和建筑业。�昌曾试图引进薪酬更高的数字经济和技术行业工作，但�太成功。

这个城市以“�昌起义”闻�，近一个世纪�，中国共产党在这里发动武装叛乱，第一次打败了国民党军队。但作为办公地点的选择，�昌周围的许多城市更有吸引力。

�昌200米以上（约60层）的建筑物数量与北京2022年的相同。但是，北京的人口是�昌的三�还多，而且从经济产出来看是中国的第二大城市。相比之下，�昌的经济产出在全国排�第36。商业地�
��公司仲量联行2021年发布的白皮书称，�昌的办公楼空置率为40%。

房地产曾经是中国经济增长的支柱，但该行业的持续低迷已给国家带来困扰。 Qilai Shen for The New York Times

在�昌土生土长的辛德瑞拉·方（音）现年28岁。她小时候，大多数公寓都是没有电梯的低层建筑，没有现在这�经过规划的住宅小区。她说，她小时候住的地方周围已经变成了一大片30层高的公
寓楼。

在北京读完大学后，方女士2019年回到了�昌，希望找一份工作，也许买一套负担得起的房子。但回到�昌一个月后，她搬到了上海，因为在�昌能找到的唯一工作是市场营销，薪水只有她在北�
�时的三分之一。“�昌那边的就业环境一直�太好，”方女士说。

对于其他搬到�昌的外地人来说，吸引他们的是还算合理的房价和很好的公立学校，结果�遇到了开发商无法交房的问题。

安迪·曹（音）在上海生活和工作，女儿2019年出生后�久，她在离农村老家更近的�昌买了一套尚未完工的公寓。她曾打算在开发商原定2021年底交付后搬进去。

但开发商遇到了财务问题，公寓楼已在2021年7月停工。在继续支付了一年的房贷后，曹女士和其他房主于去年7月开始抵制还贷。

曹女士说，销售人员曾告诉她，她买的公寓�于�昌市一个条件�错的区，那里有很好的学校，但实际上，公寓所在小区按规划属于市郊一个比较落后的区。

在�昌这样的城市，新建住房面积超出了仅靠人口增长所能维持的需求。 Qilai Shen for The New York Times

“但是口头上跟你承诺的就讲得很好，大家都被骗，”她说。“�然的话怎么可能一个郊区大家还那么多人买。”

她说，因为公寓�未完工，她将继续抵制还房贷。她说，警察已找过她的父�，让他们叫曹女士�要公开站出来。银行现在正在起诉一些和她一起抵制还贷的邻居。“以�击石简直就是，”曹女
士说。“没想到会有这�事情发生在我们这�老百姓身上。”

�昌房地产经纪人邹胜吉（音）说，有关未完工公寓的负面消息让许多想要买房的人“会怕，会担心”。

每年5月初的劳动节假期曾是房屋销售的繁忙时段，邹先生说，他所在的销售团队在那期间只�出了�到20套公寓。他们在两年�的同一时段�出的公寓是这个数量的三�。

许多说要来看房的潜在客户爽约了，他说。客户�愿买房，因为觉得此刻的房地产市场风险太大。

“现在观望的人比较多，”邹先生说。“以后房子的话可能真的会�好�。”

Daisuke Wakabayashi是时报驻亚洲商业记者，常驻首尔。欢迎在Twitter上关注他：@daiwaka。

Claire Fu在首尔为《纽约时报》报道中国大陆的新闻。欢迎在Twitter上关注她：@fu_claire。

翻译：纽约时报中文网

[0] 20%的住房无人居住: https://finance.sina.com.cn/china/2022-08-10/doc-imizirav7483050.shtml
[1] 拒绝为尚未交付使用的公寓支付房贷: https://cn.nytimes.com/china/20230130/china-unfinished-apartments/
[2] 论文: https://www.imf.org/en/Publications/WP/Issues/2022/09/29/A-Tale-of-Tier-3-Cities-524064
[3] 第36: https://www.hengyang.gov.cn/xxgk/dtxx/tzgg/gsgg/20230320/i2954933.html
[4] 白皮书: http://www.whytouch.com/pdf/g9cf812fb9eb6984c52574fe2c583ed2/index.php


https://cn.nytimes.com/business/20230526/china-housing-crisis-nanchang/?utm_source=RSS

Fri, 26 May 2023 10:47:10 +0800

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繁�与�机：�昌见证中国楼市起与落

DAISUKE WAKABAYASHI, CLAIRE FU

2023年5月26日

�昌一个建设中的住宅项目。中国的房地产热潮始于20世纪90年代后期，本世纪头年扩大到�昌等二线城市。 Qilai Shen for The New York Times

中国房地产行业的繁�已将东部城市�昌从一个气质粗砺的制造业中心转变为一座现代都市，耸立在赣江两岸的一排排高楼就是这�转变的见证。

如今，那些摩天大楼证明的�是一�截然�同的情况：中国房地产市场在经历了多年过度建设后正在陷入�机。

在过去20年里，随着中国经济的繁�，为满足对住宅和工作场所日益增长的需求，江西省会�昌修建了大面积的公寓楼群和明亮的办公大楼。�昌为实现经济增长�惜任何代价的做法体现在其追�
��城市扩张的口号上：“东进、�延、西拓、北�、中兴”。

但中国房地产市场的持续低迷已将�昌等城市的问题暴露出来，这些地方多年来的�停建设已导致了供过于求的问题。有衡量标准显示，�昌20%的住房无人居住，空置率在中国28个大中城市中最�
��。从�昌的情况可以看到，政策制定者在试图�振中国经济时面临巨大挑战。经济以�出现低迷时，中国政府靠投资房地产和基础设施建设来启动经济。但这次的低迷没有简�的解决方案。房�
��产开发商们已负债累累，全国各地的城市到处都是空置住宅，而地方政府的财政这几年下来已被核酸检测费用掏空。

在�昌，许多最新的公寓�然空置是因为开发商没钱了，已售出的公寓无法完工。一些房主拒绝为尚未交付使用的公寓支付房贷，这�表达�同意见的做法已在全国范围出现，令中共感到紧张。

中央和地方政府已在去年先后推出了吸引购房者回来的激励措施，包括要求银行放宽贷款审核，取消疫情�为冷�过热的房地产市场采取的限制措施。

有衡量标准显示，�昌20%的住房空置。 Qilai Shen for The New York Times

今年�四个月，中国70个最大城市的新房售价均出现了上扬，扭转了新冠防控措施最严时期长达一年的下滑趋势。但�弹刚刚出现就在失去动力。今年4月份的房价涨幅已有所放缓。

而且房地产市场的�苏情况并�均衡。北京和上海等大城市的房价已经回�。房地产市场的�苏在�昌等二线城市更为温和，在更小的城市则几乎没有出现。

有论文显示，中国房地产市场的问题在大城市以外更明显，因为过度建设在中小城市更普�。这篇论文的作者是哈佛大学经济学教授肯尼思·罗格夫和国际货币基金组织经济学家杨元辰。罗格夫�
��示，中国的房地产繁�是建立在“永远快速增长”的基础上的，但许多中小城市的经济增长速度并没有跟上住房建设步伐。

“几�年来，中国一直在飞速建设房地产和�套基础设施，”他说。“最终会出现收益递减的情况。”

中国的房地产繁�始于20世纪90年代后期的大城市，后来在本世纪头�年扩大到�昌等中小城市。中国在2000年建设了约200万套公寓。到2010年代中期，中国每年建设的公寓已超过700万套。房地产很
快成了中国经济增长的支柱，约�所有经济活动的25%。

房地产行业创造了就业机会，支持了地方财政（地方财政大部分来自出售盖新楼所需土地的使用权），并为想积累财富的普通老百姓提供了一�为数�多的可靠投资选择。随着经济越来越依赖房
地产，中国最高领导人习近平开始严厉打击负债累累的开发商，他宣布，“房子是用来住的，�是用来炒的”。

在�昌这样的城市，新建住房面积超过了仅靠人口增长所能维持的需求。在截止于2021年的�年间，�昌的住房建设面积大约翻了一番，而人口只增长了25%。

农民在住宅开发区外的道路绿化带�菜。 Qilai Shen for The New York Times

在�昌从事现房交易的经纪人匡威（音）说，他交易的房产�于城市远郊区，那里的房价一直在稳步下�，自2019年以来已经下�了25%。

他预计房价会进一步下�，因为太多的人正在试图�房。有些人想买更新的公寓以改善现有住房，还有些人则想在政府征收房产税�把作为投资的公寓�掉。匡先生说，他的客户中�有80%左右拒
绝�价，希望市场将�弹。“现在因为现在真的行情�是像之�一样的，”他说。

�贝壳研究院去年8月发布的报告，中国28个大中城市平均住房空置率为12%，�昌20%的空置率高于平均水平。全国各地的高空置率引起了很多关注，因为它们证实了中国的房地产�机比政府透露的
更为普�。

贝壳研究院在报告发表后已将其从网上撤下，称“调研样本和程序�够规范”，数�“�能充分�映真实情况”。

传统上，�昌的经济依赖于制造业和建筑业。�昌曾试图引进薪酬更高的数字经济和技术行业工作，但�太成功。

这个城市以“�昌起义”闻�，近一个世纪�，中国共产党在这里发动武装叛乱，第一次打败了国民党军队。但作为办公地点的选择，�昌周围的许多城市更有吸引力。

�昌200米以上（约60层）的建筑物数量与北京2022年的相同。但是，北京的人口是�昌的三�还多，而且从经济产出来看是中国的第二大城市。相比之下，�昌的经济产出在全国排�第36。商业地�
��公司仲量联行2021年发布的白皮书称，�昌的办公楼空置率为40%。

房地产曾经是中国经济增长的支柱，但该行业的持续低迷已给国家带来困扰。 Qilai Shen for The New York Times

在�昌土生土长的辛德瑞拉·方（音）现年28岁。她小时候，大多数公寓都是没有电梯的低层建筑，没有现在这�经过规划的住宅小区。她说，她小时候住的地方周围已经变成了一大片30层高的公
寓楼。

在北京读完大学后，方女士2019年回到了�昌，希望找一份工作，也许买一套负担得起的房子。但回到�昌一个月后，她搬到了上海，因为在�昌能找到的唯一工作是市场营销，薪水只有她在北�
�时的三分之一。“�昌那边的就业环境一直�太好，”方女士说。

对于其他搬到�昌的外地人来说，吸引他们的是还算合理的房价和很好的公立学校，结果�遇到了开发商无法交房的问题。

安迪·曹（音）在上海生活和工作，女儿2019年出生后�久，她在离农村老家更近的�昌买了一套尚未完工的公寓。她曾打算在开发商原定2021年底交付后搬进去。

但开发商遇到了财务问题，公寓楼已在2021年7月停工。在继续支付了一年的房贷后，曹女士和其他房主于去年7月开始抵制还贷。

曹女士说，销售人员曾告诉她，她买的公寓�于�昌市一个条件�错的区，那里有很好的学校，但实际上，公寓所在小区按规划属于市郊一个比较落后的区。

在�昌这样的城市，新建住房面积超出了仅靠人口增长所能维持的需求。 Qilai Shen for The New York Times

“但是口头上跟你承诺的就讲得很好，大家都被骗，”她说。“�然的话怎么可能一个郊区大家还那么多人买。”

她说，因为公寓�未完工，她将继续抵制还房贷。她说，警察已找过她的父�，让他们叫曹女士�要公开站出来。银行现在正在起诉一些和她一起抵制还贷的邻居。“以�击石简直就是，”曹女
士说。“没想到会有这�事情发生在我们这�老百姓身上。”

�昌房地产经纪人邹胜吉（音）说，有关未完工公寓的负面消息让许多想要买房的人“会怕，会担心”。

每年5月初的劳动节假期曾是房屋销售的繁忙时段，邹先生说，他所在的销售团队在那期间只�出了�到20套公寓。他们在两年�的同一时段�出的公寓是这个数量的三�。

许多说要来看房的潜在客户爽约了，他说。客户�愿买房，因为觉得此刻的房地产市场风险太大。

“现在观望的人比较多，”邹先生说。“以后房子的话可能真的会�好�。”

Daisuke Wakabayashi是时报驻亚洲商业记者，常驻首尔。欢迎在Twitter上关注他：@daiwaka。

Claire Fu在首尔为《纽约时报》报道中国大陆的新闻。欢迎在Twitter上关注她：@fu_claire。

翻译：纽约时报中文网

[0] 20%的住房无人居住: https://finance.sina.com.cn/china/2022-08-10/doc-imizirav7483050.shtml
[1] 拒绝为尚未交付使用的公寓支付房贷: https://cn.nytimes.com/china/20230130/china-unfinished-apartments/
[2] 论文: https://www.imf.org/en/Publications/WP/Issues/2022/09/29/A-Tale-of-Tier-3-Cities-524064
[3] 第36: https://www.hengyang.gov.cn/xxgk/dtxx/tzgg/gsgg/20230320/i2954933.html
[4] 白皮书: http://www.whytouch.com/pdf/g9cf812fb9eb6984c52574fe2c583ed2/index.php


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Fri, 26 May 2023 10:47:10 +0800

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