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数说中国房地产行业：库存高企，销售暴跌，楼市的冬天还会持续多久？

May 29, 2024 • 特约撰稿人 穆鲁 发自新加坡

「2024年1至4月，中国百强房企销售总金额为10914.1亿元，同比下�46.8%。�

特约撰稿人 穆鲁 发自新加坡

2024年2月1日，中国河北石家庄市郊区，一�保全站在恒大集团未完工的住宅开发案外。摄：Tingshu Wang/Reuters/达志影像

�德邦证券于2023年的测算，从总量来看，2022年房地产及房地产建造业对中国GDP的直接贡献�比约为10%，如果考虑到地产对其他上下游行业的拉动，�比可达20%。但近年来，由于地产行业持续低�
��，房地产行业�GDP比例也有所下滑，从2017年26.6%下滑到2022年的20.3%。

2024年5月14日，地产商雅居乐集团首次发生美元债券违约，并在公告中指出，其已无力履行境外债务的付款义务。至此，发行美元债券的民营地产商除万科等少数幸存者之外，近乎全军覆灭。

中国房企此轮流动性�机起于政府试图“�杠杆”，控制房企债务规模的政策。其中，影�最为深远的政策为2020年提出的“三道红线”政策，包括要求房企控制负债率在70%以下；净负债率�得�
�于100%；以及现金和短期债务的比例大于一�。而如果房企被划入红档，则被要求有息负债规模以2019年6月底为上限，�得增加。

在过去�余年中国房价急速攀�的繁�时期，房企通常以高负债�断扩张、购地，并从购房者手中拿到预售款提�回流现金，但高杠杆的�提则是房价只���。中国政府严苛的�杠杆要求为房
企扩张踩下了急刹车，但随之而来的是，高负债的房企面临流动性�机。



自2021年10月花样年作为首家中资地产商境外债券违约后，中国民营房企纷纷“暴雷”，无法按期兑付债券的利息或本金。国际投资者曾一度押注中国政府会�惜代价救援恒大，并买入恒大美元债
券，但出乎意料的是，政府并未对恒大伸出援手，此后多米诺骨牌效应下，包括曾是中国销量最高的房企碧桂园等一众民营地产商，在之后的两年里也陆续暴雷。�彭�数�，截至2023年9月1日，
以美元债券发行规模计的中国排��50�的民营房地产商中，有34家已出现海外债务拖欠或违约。�评级机构标准普尔数�，从2020年至2023年年底，中资发行人的境外债券已有288个房地产行业债券
出现违约，而非房地产行业的发行人的债券中，同期仅有43个债券违约。

Wed, 29 May 2024 16:44:00 +0200

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